Cuando una vivienda está sujeta a un usufructo, determinar su valor requiere analizar algo más que los precios de inmuebles similares en la misma zona. La razón es que en este tipo de propiedades pueden coexistir diferentes derechos sobre un mismo bien.

El usufructuario tiene derecho a utilizar y disfrutar de la vivienda, mientras que el nudo propietario conserva la titularidad. Esta separación puede producirse, por ejemplo, después de una herencia, cuando uno de los familiares mantiene el usufructo y otros reciben la nuda propiedad.

Si el nudo propietario decide vender exclusivamente su derecho, el comprador no adquiere una vivienda libre para utilizarla inmediatamente. Debe respetar el usufructo mientras permanezca vigente. Esta limitación tiene una incidencia directa sobre el valor de mercado.

En el caso de un usufructo vitalicio, la edad del usufructuario es uno de los elementos que se tienen en cuenta en determinados cálculos fiscales. Sin embargo, para establecer un precio de venta realista también hay que considerar otros factores: ubicación del inmueble, superficie, estado de conservación, demanda de la zona y características concretas del derecho existente.

No sería correcto, por tanto, tomar el precio de una vivienda libre y aplicar un descuento genérico sin analizar la situación.

También existe la posibilidad de que usufructuario y nudo propietario acuerden vender conjuntamente sus derechos. En ese escenario, el comprador puede adquirir el pleno dominio y la valoración será diferente, ya que no tendrá que esperar a la extinción del usufructo para disponer de la vivienda.

Otro aspecto que no debe pasarse por alto es la documentación. Antes de establecer un precio conviene consultar la escritura mediante la que se constituyó el usufructo y comprobar que la información coincide con la situación registral actual.

Soy Jordi Castellà, agente inmobiliario, y opino que valorar correctamente una propiedad con usufructo significa determinar primero qué derecho se está poniendo a la venta. No vale utilizar directamente el precio de mercado de una vivienda convencional.

Una valoración específica permite evitar dos errores habituales: establecer un precio demasiado elevado que dificulte encontrar comprador o aceptar una cantidad inferior a la que podría obtenerse teniendo en cuenta todas las circunstancias.